九州官方网站怎么用 - 九州官方网站

“新手红利”失灵？红盘交付50天只卖出1套，业主刚保本

中签率10% 的热盘,近1300套的大盘,品质还公认不错。

常理来说,集以上三点的次新,交付后本该是大批量出货的节奏。这种红盘的“新手福利”在馥香园、云启之江、杭与城等项目里得到了多次验证。

但滨运锦上湾似乎成了例外。

项目6月底交付,到当前眼看要满两个月了,却只有一套成交。

01

滨运锦上湾的首套成交诞生在8月第一周。

房源位于5幢10楼,108㎡三房两卫中间套,402万,不带车位成交,折合单价3.7万元/㎡。

据了解,业主当初的新房买入价为378万元,初始挂牌价435万,为了尽快出手,最终一路降价30万成交。中介说,这位业主就是要做“小区首套成交”的,所以议价空间也比较大。

那么,赚了吗?乍一看账面比买入价多了24万,但算上这几年的资金成本、利息和税费,只能做到“平进平出”。

滨运锦上湾

不亏是好事儿,但预想中的“成交潮”并未开启,客户也在等,“能不能再降一降”。

据中介说,他们认为真正具有性价比的房源,多少有点短板。比如整个小区价格最低的,是一套位于6号楼低楼层108㎡,挂牌价388万元。但小区一面有高架噪音影响,白天采光略差,所以房东的心理底价也更低,“大概能谈到370万”。

而条件稍好的房源,价格却没九州官方网站怎么用松动,中高楼层的108㎡普遍挂牌在420-450万之间,但这批房源基本挨着高架,谈判空间更大。

四房的117㎡基本没有550万元以下的,138㎡、148㎡平均650万元以上。

滨运锦上湾

更夸张的是西区的洋房,由于不靠高架,靠近小区会所,层高和得房率都更优秀,北侧有一线运河景观的楼栋,挂牌价普遍超过900万元。

最贵的一套198㎡挂出了近1400万的“天价”。

02

说来矛盾,尽管成交遇冷,但滨运锦上湾其实是整个运河新城热度最高的次新小区,目前小区挂出100多套房源,近30天的带看量直逼1300次。

同一时间,板块内其它次新,热度高一点的200多次,弱一点的只有40、50次,可以说,锦上湾以一盘之力虹吸了周边大部分的流量。

只是热度没能转化为成交。

板块内的资深中介认为,原因出在“不划算”。运河新城周边客户大部分属于对价格比较敏感的刚需或刚改群体,尽管锦上湾的铝板立面、千方会所和功能多样的架空空间比周边其它小区明显高一档次。

滨运锦上湾

但小区刚交付,一套400万的房子光“大税”就要近13万元,加上品牌、品质溢价,同样是110㎡左右的三房两卫,平均挂牌价比河语光年、云澜天第等要高上20-30万元。

而且运河新城的次新供应量实在太大了,融创“双子”、云澜天第、河映云集、河语光年……还有今年底交付的滨运锦绣里,五六个楼盘扎堆在一起。

再往北,金昌路北还有7000-8000套次新,房东们眼巴巴等着出货,买家抬眼一看就是上百套差不多的房源。所以锦上湾虽然热度高,但购房者往往看了又看、比了又比,下单欲被重组的供应量稀释了。

运河新城

上下游板块也在虎视眈眈地节流。锦上湾那批洋房,最大面积段刚好和杭璟府的最小面积段重合;再往上游看,申花北的“造纸厂三兄弟”总价也来到了800万左右。尽管面积和静谧感弱了点,但从运河新城奔向了申花,也算是“消费升级”。

而下游的勾庄还有大量高性价比次新,300万不到能买到规规矩矩的3房,460多万能买到幸福里的148㎡大四房……只要对主城学籍没有执念,从刚需到改善一应俱全。

勾庄靠近运河一侧

别忘了,新房还在不断“背刺”,从公区到会所、从精装到得房率,一个比一个精美,价格上还时不时来点优惠。

对比之下,上一代的产品既没有产品优势,又没有倒挂空间,前有新房包夹,后有天量追兵,陷入“夹心”困局也不意外了。

03

“交付红利”似乎真的过去了,滨运锦上湾面临的产品本身的问题,而是当下杭州楼市的一个缩影。

并非孤例,申花北的河颂映象府首套成交也同样徘徊在“保本”线附近,而东新某产品更先进、地段更好的楼盘,交付至今4个月,成交依旧挂零。

滨运锦上湾

当红盘光环逐渐暗淡,动辄上百套的挂牌,叠加周边数千套的竞品,以及源源不断的新房供应,对于想要快速成交的房东而言,只有真正诚意的价格才能在这片“红海”里打动买家。

而买家则成了手握巨大选择权的那一方。

点击查看完整内容