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虹口内中环惊现“袖珍盘”！仅94套、限高35米，能火吗？

近日，虹口区规划资源局发布《虹口区广中社区N080601单元控制性详细规划077街坊局部调整公众参与草案补充公示》，明确在广中社区新增一宗住宅用地。这一动作，为近年来宅地供应稀缺的虹口内中环，再添一枚“小而美”的拼图。

根据公示，该地块编号为077-07，用地面积约17559平方米，用地性质为Rr2Rr3，限高35米。从规划指标看，这不是一个纯粹的商品房项目，地块内部需保留广灵一村1-3号、4-5号等十余栋现有住宅，东北角则规划为旧住房成套改造建筑，新建建筑面积约6530平方米，新建住宅套数94套，并配建广灵菜场约1275平方米。

事实上，今年1月该地块设计方案曾进行过调整。彼时077-07地块规划为三类住宅组团用地，总计容建面约14383平方米，含现状保留建筑约7853平方米。对比两次规划，此次公示进一步明确了各项边界与规模，项目开发逻辑更清晰。

从区位看，该地块地处3号线大柏树站与赤峰路站中间，与两个地铁站直线距离均约500余米。更值得关注的是，地块距离在建中的20号线一期东段也仅400余米。未来两条轨交线路的辐射效应，将显著提升该区域的通勤便利性。

今年以来，虹口土地市场热度不减，5月28日、29日，虹口hk306-08（146街坊）、hk153-02(250街坊）两幅内环纯住宅地块顺利完成出让，均收获较高市场热度、吸引多家房企参与竞拍，溢价率分别达到35.63%和17.21%。

不过，与上述两宗纯宅地不同，077-07地块体量偏小，新建住宅仅94套，且需承担旧改保留及菜场配建等职能，项目操作空间相对有限。此外，地块周边城市界面以老旧公房为主，虽生活氛围浓厚，但高端改善客群的接受度存在一定不确定性。对于拿地企业而言，如何在多重约束下平衡产品力与利润空间，是不小的挑战。

在虹口内中环宅地日益稀缺的背景下，该地块大概率会顺利出让，但能否激起如146街坊般的激烈争夺，恐怕要打上一个问号。

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